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我国房价收入比的社会差距与住房政策体系的基本构想
时间:2021-05-30 00:41 点击次数:
本文摘要:摘要:2005年,中国房价收益比平均值高6.77,但社会差距小:低于收益者的房价收益比平均值为22.69,最低收益者平均值为2.45,前者为后者的9.3倍。因此,中国不应进一步完善住房政策:通过税收政策控制市场,通过政策金融手段提高居民缴纳能力的低收入家庭,主要通过廉租房政策确保基本居住在市场需求的低收入家庭,不应由市场提供住房,政府主要通过货币政策调整房地产市场变动。

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摘要:2005年,中国房价收益比平均值高6.77,但社会差距小:低于收益者的房价收益比平均值为22.69,最低收益者平均值为2.45,前者为后者的9.3倍。因此,中国不应进一步完善住房政策:通过税收政策控制市场,通过政策金融手段提高居民缴纳能力的低收入家庭,主要通过廉租房政策确保基本居住在市场需求的低收入家庭,不应由市场提供住房,政府主要通过货币政策调整房地产市场变动。关键词:住房价格收益比社会差距住房政策、拜访、拜访、拜访、拜访、拜访、拜访、拜访、拜访、拜访、拜访、拜访、拜访在国外,计算房价收益比选择的房价是中位数价格和平均价格,家庭收入也是中位数收益和平均收入,但国内一般使用平均数。根据往年《中国统计资料年鉴》发表的相关数据,2005年中国平均房价收益仅为6.77,不太高。

从1991年到2005年的平均住宅价格收益比在5.35到7.26之间,变动幅度为35.7%,不是很大,说明了我国居民的购房能力很强。但是,为什么很多人的感觉和这个结论完全不同呢原因是我国居民收入差距小,非常简单的平均数不能表现我国居民购房能力差距,只有不同收益群体的房价收益比,才能表现出我国居民购房能力的实际差距。

一、中国房价收益比社会差距,计算了不同收益组房价收益比。本文根据《中国统计资料年鉴》获得的城镇居民收益分组资料,计算了从低于收益者到最低收益者共计7组的房价收益比(各组的平均水平、折合)。

分析表1可以得出以下结论:首先,中国中等收家庭的房价收益比全国平均水平相似。中等收益家庭的房价收入低于全国平均水平,中等收入家庭的房价收入高于全国平均水平。二是我国低于收益户的房价收益相当大。

2005年约22.69,是全国平均水平的3.35倍。低收入家庭的房价收益也很小,2005年约为14.74,是全国平均水平的2倍以上。

第三,中国最低收入家庭的房价收入相对较小。2005年只有2.45,是全国平均水平的36%。低收益家庭的房价收益也很小,2005年只有4.1,是全国平均水平的60.5%。

四是我国最低收益家庭和低于收益生产的房价收益相差甚远。2005年两者的差距约为20.24,低于收益产房价收益比是最低收益生产的9.3倍。(2)具有不同收益组房价收益比的变动特征。

表1显示,中国不同收益组房价收益比的变动具有中等收益以下家庭房价收益比大幅下降的特征。其中,中等收益家的房价收益比2000年的6.67下降到2005年的7.75,增幅为16.2%。低收入家庭的房价收益比2000年的10.81下降到2005年的14.74,增幅为16.2%。

低于收益者的房价收益比下降速度慢,从2000年的14.76下降到2005年的22.69,增幅达到53.7%。二是低收益以上家庭的房价收益比呈现大幅上升趋势。

其中,低收入家庭的房价收入比2000年的4.17上升到2005年的4.10,下降幅度为1.7%。最低收益家庭的房价收益比2000年的2.95上升到2005年的2.45,下降幅度为20.4%。第三,中国最低收入家庭和低于收入家庭房价收入比的差距正在加快扩大。

2000年低于收益家的房价收益率是最低收益家的5倍,2001年扩大到5.4倍,2003年扩大到8.5倍。2004年扩大到8.9倍,2005年扩大到9.3倍。必须说明的是,没有人均住宅面积的分组数据,以上数值只是估计。低收入家庭人均住房面积大于全国平均水平,房价收益比可能大于本文计算值,低收入家庭人均住房面积小于全国平均水平,房价收益比可能低于本文计算值。

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然而,由于低收入家庭的实际收入水平大大低于统计数据,实际房价收入比应高于本文的计算值。因此。即使考虑到人均住房面积差异的因素,中国不同收益群体的住房价格收益比差异大得多,趋势更大的结论仍然正式成立。

(3)房价收益比差距不断扩大的主要原因。从2000年到2005年,中国每户住宅总价格急速增加1.83倍,年平均增加12.8%,收益家庭收入年平均增加3.5%,比住宅总价格增加9.3%,中等收益家庭收入年平均增加9.6%,比住宅总价格增加3.2%比住宅总价格增长率低1.5个百分点的低收益家庭收入年平均快速增长13.2%,比住宅总价格增长率低0.4个百分点的最低收益家庭收入年平均快速增长17.2%,比住宅总价格增长率低4.4个百分点。只有低收益以上家庭的收益增长速度低于房价下跌速度,中、低收益家庭的收益增长速度高于房价下跌速度,特别是低收益家庭的收益增长速度与房价增长速度的差距相当大,如表2右图。

以房价增长速度和中等收益家庭收入增长速度为实时合理标准,我国近两年房价增长速度显着提高,需要提高中低收益家庭购房支付能力。但是,由于低收入家庭收入的增加速度仍然很低,即使房价的增加速度维持在合理的水平,这些家庭的房价收益比也不高,与中低收益家庭的差距也不会扩大。

因此,中国房价收益比差距不断扩大的主要原因是居民收入差距过大,低收入家庭收入快速增长缓慢,房价快速增长缓慢。二、中国房价收益比的国际比较,与中国的平均房价收益比较。

关于房价收益比的合理范围,国际机构明确提出了4:1-6:1的区间,但由于国内外家庭收入、住宅成套面积的统计资料口径不完全一致,国内学者明确提出中国房价收益比的合理范围不应在4:1-9:1之间。实质上,房价收益比的强弱不受各国经济实力、住宅市场、居民收入水平、消费结构、居住习惯等诸多因素的影响,不同国家、不同时期享受的因素不同。因此,房价收益比国家差异相当大,不是所谓的国际惯例。

例如,世界银行对全球96个国家(地区)1998年的统计数据显示,房价收益比最低为30,低于0.8,均值为8.4,中位数为6.4。一半以上国家(地区)的房价收益比在6以上,其中一部分在4以下,在4-6以内的只有一部分国家(地区)。

虽然没有国际惯例,但根据上述数据,国际房价收益比的平均水平在6.4-8.4之间(闻表3)。从这个标准来看,中国目前的平均房价收益相对较低,与国际平均水平相似。(2)房价收益比的社会差距相对较大。

根据世界银行2001年世界发展指标获得的1998年世界96个国家(地区)房价收益比数据分组测算,家庭收入在999美元以下(低于收益家庭)的国家(地区),房价收益比平均为13.2的家庭收入在3000-3999美元之间(中等收益家庭)的国家(地区),房价收益比平均为9的家庭收入在100000美元以上(高等收益家庭)的国家(地区),房价收益比平均为5.6。例如3的右图所示。


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